未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）和海南凯鹏房地产开发有限公司（简称凯鹏公司）签证盖章，合同才正式生效。

合同签订时，厚南公司并未立即签字盖章，但后来出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。然而，当大厦工程进展到一定程度时，顺兴公司发现该项目的土地使用权存在多次转让，深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：自己与厚南公司是合作建房关系，厚南公司已出具承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间是合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记手续，但已实际实施合作行为，且双方愿意继续合作，因此认定合作建房合同有效。但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款，因显失公平且违反联营原则，被认定无效，厚南公司应退还该笔款项。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订，必须建立在开发商已经取得土地使用权证和商品房预售许可证的基础上。这是法律的强制性规定，目的是保护购房者的合法权益，防止出现一房多卖、项目烂尾等风险。本案中，深发公司在签订合同时并未取得上述证照，合同存在重大法律瑕疵。

第二，合同约定的生效条件（需经厚南公司、凯鹏公司签证盖章）未完全满足，但厚南公司事后出具承诺书，这种“事后追认”能否使合同生效，需要结合具体案情判断。实践中，法院会综合考量各方真实意思、合同履行情况等因素，但前提是不能违反法律的强制性规定。

第三，合作建房关系与商品房预售关系是不同的法律关系。即便深发公司与厚南公司之间存在有效的合作建房协议，也不等于深发公司就可以直接对外预售房屋。预售商品房必须单独取得预售许可证，否则仍属于违规销售。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得了《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》。如果开发商无法提供这两证，合同很可能被认定为无效，届时购房款难以追回。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目信息，切勿轻信口头承诺或一纸承诺书。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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