买房合同是预售还是抵债，如何区分
买房合同是预售还是抵债，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一笔巨额贷款，本息加起来超过1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资开发的广州某商贸中心的部分商铺来抵债。随后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，看起来是一笔正常的商品房买卖。
但问题是，银行并没有实际支付购房款。开发商后来起诉到法院，要求解除预售合同，理由是银行根本没付钱。银行则拿出一张收据，声称已经用贷款抵了房款，双方争议由此产生。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际付款，收据是事后补开的，双方之间是“以房抵债”关系，不是真实的商品房买卖。
银行认为：双方已经签了预售合同，自己也拿到了收据，贷款抵楼款就是付款方式，合同已经履行完毕。
法院判决
法院经审理认定，本案实质上是“以房抵债”关系，而非真实的商品房预售合同。银行未能提供付款凭证，且收据系事后补开，故支持开发商解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不是判断性质的唯一标准。即使双方签了“预售合同”，如果实际上没有真实的购房意图和资金往来，法院会穿透形式看实质。
第二，“以房抵债”和“商品房预售”的核心区别在于付款的真实性。真实买卖中，购房款必须有银行转账、付款凭证等证据支撑；而抵债关系中，往往没有真实的资金流动。
第三，收据不等于付款。收据只能证明开具了凭证，不能直接证明款项已经实际支付。法院会结合其他证据综合判断。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议保存好付款凭证、银行流水等原始证据。在文山地区，不少购房纠纷也是因为“以房抵债”和“真实买卖”分不清引发的，建议签约前咨询专业律师，避免事后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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