贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商承担担保责任。

合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。但因资金问题，中振公司未能按期偿还剩余贷款本息。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除合同并追索欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的规定，应属无效合同。而且中振公司已将同一处房屋抵押给其他公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行。抵押登记只是行政管理要求，不影响合同效力，银行应享有优先受偿权。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，确认按揭合同有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息。如中振公司不能清偿，银行有权以抵押物拍卖价款优先受偿。同时撤销一审中关于担保人责任的判决。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效。中振公司以地方规章主张合同无效，缺乏法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是将购房合同权益转让给银行作为担保，而抵押是针对已取得的物权。本案中，中振公司尚未取得房屋所有权，不能办理不动产抵押登记，但按揭关系依然有效。

第二，地方规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市政府的《房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，不能对抗国家法律法规。合同效力的认定应以国家法律为准。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。中振公司在按揭后另行将房屋抵押给其他公司，该抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行而无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应认真履行还款义务，避免因逾期还款导致合同解除、房屋被拍卖。同时，建议在签订按揭合同时，尽量办理相关登记手续，以增强权利保障。在文山地区，购房人遇到类似问题可咨询专业律师，避免因程序瑕疵影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市