未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座卖给海南顺兴房地产开发公司，总价4.25亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司没有取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还已付的购房款及利息。

原来，这块地的使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司。深发公司虽然和厚南公司有过合作开发协议，但始终没有办理土地使用权变更手续，也没有取得预售许可。顺兴公司觉得自己买了个“空头支票”，风险太大。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，没有资格卖期房，双方签的《商品房购销合同》应当无效，深发公司必须返还5000万元购房款并赔偿利息损失。深发公司则主张，自己与厚南公司有合作开发关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同里约定深发公司提前支付7000万元“利润保证金”的条款显失公平，该条款无效。案件后续进入最高人民法院二审，核心问题是未取得土地使用权证和预售许可证时签订的预售合同是否有效。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律强制性规定，目的是保护购房者的权益，防止“空手套白狼”。本案中深发公司没有这两个证，其与顺兴公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即便厚南公司事后出具“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，也不能代替法定的预售许可手续。法律要求的是“证”，不是“承诺”。购房者不能轻信开发商或第三方的口头或书面保证，必须核实证件是否齐全。

第三，合同无效后，根据《民法典》规定，开发商应当返还已收取的购房款，并赔偿购房者的实际损失（比如资金占用利息）。这提醒购房者，如果发现开发商手续不全，可以及时主张权利，避免损失扩大。

王德林律师提示：

购买商品房前，务必查看开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这两证是合法销售的底线。在文山地区，部分楼盘因历史遗留问题手续不全，购房者更应谨慎，最好委托律师核实开发商资质，避免陷入“钱房两空”的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市