转让合同中含城市道路土地是否有效

转让合同中含城市道路土地是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府获得一块土地后，将其中一部分转让给了置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证件去规划局审批时发现，证件上标明的土地面积和道路宽度与规划部门实际规划的不一致。

原来，发展公司当初办证时提供的图纸未经规划部门审批，导致土地使用证上的面积和道路数据与实际情况不符。更关键的是，转让的土地中包含了一条城市道路，面积达上千平方米。置地公司实际可用的土地比合同约定的少了近一半，于是起诉要求补偿或退款。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应有效。

置地公司认为：土地使用证标明的面积与实际不符，城市道路依法不能转让，合同应无效，发展公司应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因勘测、设计等造成的经济损失。置地公司自愿承担的道路征地费照准。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。这是很多人容易忽视的法律风险，购买土地时一定要核实土地性质，确认是否包含市政道路。

第二，转让方在办理土地使用证时，必须提供经规划部门审批的坐标图。本案发展公司仅提供未经审批的位置图就办证，直接导致证件记载面积与规划不符，应当承担合同无效的主要责任。这也提醒大家，土地交易中不仅看证件，更要核实规划审批文件。

第三，合同部分有效、部分无效时，有效部分可以继续履行。法院根据实际情况，将符合规划要求的土地面积部分认定为有效，既保护了交易安全，也避免了资源浪费。这种处理方式在司法实践中较为常见。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，务必到规划部门核实土地性质、道路规划等关键信息，避免因包含不可转让的市政设施导致合同部分无效。在文山地区处理类似纠纷时，建议委托专业律师审查合同及土地证件，提前防范法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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