商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后期未能按时足额偿还。银行催收无果，起诉到法院，要求解除合同、收回贷款，并以房屋权益抵债。

中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押应当无效。此外，中振公司还称，自己早已将同一房屋抵押给了另一家公司，并办理了登记，银行的抵押权益不应优先。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方规定，应认定无效；且房屋已抵押给案外人，银行无权主张优先受偿。银行则认为：合同是双方自愿签订，内容合法，已经实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，但撤销了涉及担保人责任的内容。法院认为，按揭不同于一般抵押，仅因未办理抵押登记就认定合同无效没有法律依据。中振公司将同一房屋抵押给案外人的行为发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看合同内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，合同没有办理抵押登记，但合同本身是双方真实意思表示，且实际履行，法院认定有效。

第二，按揭与抵押在法律上存在区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人还清贷款后才能取得完整产权。因此，不能简单套用一般抵押的规定来否定按揭合同的效力。

第三，同一房屋上存在多个抵押或权益主张时，一般按设立的先后顺序确定优先受偿权。本案中，按揭设立在前，法院支持银行优先受偿，符合法律逻辑。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同后，应及时配合银行办理抵押登记，避免日后产生争议。如果发生逾期，银行有权要求提前收回全部贷款并处置抵押物。在文山地区，购房者遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务，避免被动违约导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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