未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把一栋在建大厦的A座卖给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地实际属于另一家厚南公司。顺兴公司担心合同无效，起诉要求退钱。

实际上，这块地是厚南公司合法取得的，但经过多次转让和合作，深发公司名义上获得了开发权，但一直没有办理土地使用权变更登记，也没有拿到预售许可证。顺兴公司付钱后，还要求修改设计，深发公司也照做了，工程已经建到地下室完工。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有土地使用权和预售许可证，不具备卖期房的主体资格，合同应属无效，必须返还所有购房款及利息。

深发公司认为：虽然手续不全，但三方公司已通过协议确认了合作开发关系，顺兴公司付钱后也参与了设计修改，合同应当有效，继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：深发公司与厚南公司之间的合作建房合同有效，但合同中约定厚南公司提前拿7000万元“利润保证金”的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还这7000万元。

律师分析

第一，商品房预售合同要有效，开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，这是法律的强制性规定。本案中深发公司没有这两证，合同存在重大法律瑕疵。

第二，合同是否有效，不能只看当事人是否实际履行或是否愿意继续合作。即使顺兴公司付了钱、改了设计，也不能弥补合同缺乏法定条件的根本问题。

第三，合作开发房地产与商品房预售是两种不同的法律关系。合作开发合同有效，不代表预售合同就有效。购房者一定要核实开发商的资质和证件，不能轻信对方的口头承诺或后续协议。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是买期房，一定要查看开发商是否持有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就卖房的情况，建议及时咨询律师，避免钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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