城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家开发公司把一块土地转让给另一家公司，双方签了合同，也办了土地使用证。但买地的公司拿着证去规划局审批时发现，证上写的面积和实际能用的面积不一样——因为土地里包含了一段城市主干道，道路宽度和规划要求不符，导致实际可用的面积比证上少了一大截。

问题出在卖地公司当初办证时，提供给国土局的位置图没有经过规划部门审批。结果国土局发的证里，把城市道路也算进了转让面积。买地公司付了全款，却用不了那么多地，多次协商退款未果，只好告到法院。

争议焦点

卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土局的行为，自己没过错，合同应该有效。

买地公司认为：土地使用证上写的面积和实际不符，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应认定无效，要求退地退款并赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：城市道路属于市政设施，法律规定不得转让。卖地公司将道路面积连同土地一起转让，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，转让有效。最终按规划部门确定的实际可用面积计算，卖地公司多收的土地转让金要返还，并赔偿买地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公共设施，法律规定不能转让。哪怕道路在土地证上写了面积，也不能作为商品买卖。买卖双方签合同时，必须把道路面积单独剔除，否则这部分合同无效。

第二，土地使用权转让时，卖方提供的图纸必须经过规划部门审批。如果拿未经审批的"位置图"代替"规划坐标图"，导致土地证面积和实际规划面积不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将合法部分继续履行，违法部分返还价款。买地人如果自愿承担道路的征地费，法院也会尊重当事人的意思自治。

王德林律师提示：

购买转让土地前，一定要核实土地证上的面积是否和规划部门批准的图纸一致，特别是道路、绿化等公共设施是否被计入转让面积。建议委托专业律师到规划、国土部门调取原始档案，避免像本案一样买了"缩水"的土地。在文山地区的土地交易中，类似问题也时有发生，务必提前做好尽职调查。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市