未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，必须得到原开发商厚南公司签字盖章才生效。顺兴公司付了5000万元后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效、返还购房款。

实际上，这块地的使用权一直登记在厚南公司名下，深发公司只是通过项目转让协议参与开发。厚南公司事后虽然出具了“承诺书”表示认可，但始终没有在预售合同上签字盖章，相关土地手续也没有变更。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。
深发公司认为：厚南公司已出具承诺书同意销售，且双方实际履行了部分合同，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订商品房预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了当时《城市房地产管理法》的强制性规定，合同无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同签订时的法定缺陷。判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，卖方必须同时具备土地使用权证和预售许可证，缺一不可。这是法律为了保护购房人设置的“防火墙”，不能事后补正。

第二，承诺书不等于合同。厚南公司虽然书面认可销售行为，但并未在合同上签字盖章，也没有办理土地变更登记，因此不能使无效合同变成有效。

第三，购房人付款前一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商拿不出这些证，即便合同写得再漂亮，也可能被认定无效，届时追款会非常麻烦。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必到当地住建部门官网查询楼盘预售许可信息。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先委托律师调取项目档案，确认开发商资质后再决定是否付款。一旦发现对方证件不全，可以立即要求解除合同并返还资金，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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