城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签订了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时发现，土地使用证上标明的面积和实际面积对不上。原来，这块地里有1600多平方米是城市道路，而城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。规划局要求道路宽度是40米，但土地使用证上只标了30米，导致实际可用的土地面积比证上少了很多。

置地公司多次找发展公司、管委会和市政府要求补偿或退款，都没有结果，于是起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地使用证面积不实，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院审理后认定，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致国土局颁发的土地使用证面积与规划不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律禁止转让，发展公司将道路面积一并转让违法。最终判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划的土地转让部分有效；发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法典》的规定，不得转让。在签订土地使用权转让合同时，必须注意土地中是否包含道路、绿地等公共设施用地，这些面积不能算入转让范围。

第二，土地使用证上的面积不等于实际可用的土地面积。土地转让前，买方应当要求卖方提供经规划部门审批的坐标图，而不是简单的位置图。如果仅凭位置图就签约，很可能出现证载面积与实际面积不符的风险。

第三，合同中部分条款无效不等于整个合同无效。本案中，法院区分了有效部分和无效部分，有效部分继续履行，无效部分返还价款并赔偿损失。这提醒我们，合同纠纷中要具体分析哪些条款违法，而不是一概否定整个合同。

王德林律师提示：

购买或受让土地使用权前，务必核实土地是否包含城市道路等不可转让的公共设施用地，并要求卖方提供规划部门审批的坐标图。在文山地区办理类似业务时，建议先到自然资源和规划局查询土地规划情况，避免因面积不符产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市