买房签预售合同还是以房抵债合同，如何区分
买房签预售合同还是以房抵债合同，如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了银行一大笔贷款，无力偿还。双方商量后，华泰公司把自己投资开发的商场楼层抵给银行，当作还债。为了办手续，华泰公司、银行和开发商（省一建城建分公司）三方签了协议，银行也和开发商签了《房地产预售契约》，看起来像是银行买了房。但事实上，银行并没有实际付钱，而是用华泰公司的欠款“抵”了房款。
后来，开发商起诉银行，要求解除商品房预售合同。银行则说，自己已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕。开发商不认可，说那份“收款收据”是后来补的，银行根本没付过钱。
争议焦点
开发商认为：银行没有实际支付购房款，双方签订的《房地产预售契约》没有实际履行，应当解除。银行认为：自己已经用华泰公司的欠款抵了房款，并持有开发商出具的收款收据，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
法院经审理认为，本案的真实法律关系是华泰公司用房产抵债，银行并未实际支付购房款。开发商与银行签订的《房地产预售契约》只是为办理房产过户手续而做的形式合同，双方之间并不存在真实的商品房买卖关系。因此，法院支持了开发商的请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，核心看双方的真实意思表示和实际履行情况。如果只是形式上签了买卖协议，但买方没有实际付款，而是用债务抵销，那很可能被认定为以房抵债。
第二，收款收据不能单独证明付款事实。特别是当收据是事后补开、没有对应的银行转账凭证时，法院不会轻易认定已经付款。实践中，法院会综合合同背景、履行过程、各方陈述等证据来判断。
第三，对于普通购房者来说，签合同时要看清自己签的是“买卖”还是“抵债”，避免因为合同性质不清导致后续纠纷。如果开发商或中介要求用“旧债抵新楼”，一定要有明确的书面协议和付款凭证。
王德林律师提示：
购房时，一定要保留好付款凭证，比如银行转账记录、收据等。如果对方说“用欠款抵房款”，最好请律师起草明确的抵债协议，并办理房产过户手续。在文山地区，类似的以房抵债纠纷时有发生，建议购房前先咨询专业律师，避免陷入合同性质争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市