购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家投资公司（中振公司）向开发商购买商业房产，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息。

银行起诉要求解除合同，并要求中振公司以所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有在当地办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，未经登记的抵押应为无效。此外，中振公司已将该房屋另行抵押给其他金融机构并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行多年，中振公司按期还款的行为也表明认可合同效力。抵押登记未办理不影响合同本身的效力和各方应承担的义务。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司一次性还款等内容。同时指出，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就否定合同效力。中振公司另行抵押的行为发生在按揭合同之后，且该抵押因房屋未竣工验收而未实际履行，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保向银行申请贷款，在房屋未取得产权证时，无法办理传统意义上的抵押登记，但这不等于合同无效。法院更看重当事人真实意思表示和合同实际履行情况。

第二，地方性规定不能作为否定合同效力的依据。本案中，武汉市的《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规。根据《民法典》相关规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效，地方性规定不能直接否定合同效力。

第三，一房多抵的处理原则。如果购房人将同一套房屋先后抵押给多个债权人，一般以办理抵押登记的时间先后确定优先受偿顺序。但本案中，后设立的抵押因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行，被认定无效，因此不影响银行的优先权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应尽快配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题产生争议。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师。在文山地区，部分购房者对按揭合同的法律效力认识不足，容易忽视抵押登记的重要性，这一点需要特别留意。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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