开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产公司购买了一套商品房，总价款约1400万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到不可抗拒的水灾等困难，属于合同约定的可以免责的情形。
旅游公司则认为，这些理由不构成法定的免责事由，深业公司已经构成违约，要求解除合同并赔偿损失。双方协商未果，旅游公司起诉到法院。
争议焦点
旅游公司认为，深业公司逾期交房超过合同约定的天数，自己有权解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张，延期交房是由于供电等非自身所能控制的因素造成的，按照合同约定可以顺延交房期限，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的诉求，判决解除合同、深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判，认定深业公司延期交房的部分原因属于合同约定的免责情形，但深业公司仍应承担从合同约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约责任。最终判决合同继续履行，深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。
律师分析
第一，商品房买卖合同中约定的免责条款，例如“施工遇到异常困难”“非开发商所能控制的事件”等，需要由开发商承担举证责任。如果开发商不能证明这些事件确实导致工期延误，法院不会轻易认定免责。本案中，供电问题经政府部门协调后解决，法院认定属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，因此部分延期可以免责。
第二，购房者如果认为开发商逾期交房构成违约，应当注意合同是否约定了“解除权”的触发条件。比如合同约定逾期交房超过多少天，购房者才有权解除合同。如果违约时间尚未达到约定天数，法院通常不支持解除合同，而只支持要求开发商赔偿损失。
第三，开发商在诉讼中主张继续履行合同，如果房屋已经通过竣工验收、具备交付条件，法院出于维护交易稳定的考虑，一般会判决继续履行，同时判令开发商承担逾期交房的违约金或利息损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读关于交房期限、免责条款以及解除权的约定。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，包括合同、付款凭证、开发商延期通知等。在文山地区，遇到类似纠纷可以咨询专业律师，评估是否达到解除合同的条件，避免贸然起诉导致败诉风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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