未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司，深发公司根本没有取得土地使用权证和预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的购房合同缺少法定条件，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但事后得到了土地使用权人厚南公司的认可，而且双方已经实际履行了合同，大厦也已经开始建设，合同应当继续有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间的合建合同有效，但未处理顺兴公司与深发公司之间的商品房购销合同效力问题。最高人民法院二审后认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房购销合同应认定为无效合同，深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售实行许可证制度。根据法律规定，开发商在预售商品房前必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。没有这些证件的预售合同，因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据合同法规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。

第三，开发商在未取得合法手续前就销售房屋，属于重大过错。购房者可以要求开发商返还全部购房款并赔偿利息损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查验开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。在文山地区，您可以通过当地住建部门官网或现场查询这些证件的办理情况。如果发现开发商证件不全，建议不要签订购房合同，已经签订的可以向法院起诉确认合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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