土地转让合同未办手续是否有效
土地转让合同未办手续是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为一定金额。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地界限图。后来湛江土地总又将这100亩土地转售给另一家公司。
但问题在于，中银公司转让的这块土地是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司注销后，其债权债务由遂溪中行承担。湛江土地总因为与下游公司的纠纷败诉，转而起诉中银公司要求返还土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质有问题，双方合同应属无效，遂溪中行应当返还全部转让款。
遂溪中行辩称：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，应当认定为有效合同；而且湛江土地总起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，不应支持其请求。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让价款及相应利息。法院同时认为湛江土地总的起诉没有超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已经取得土地使用权，并且办理了出让手续、缴纳了出让金。本案中中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理审批手续，因此合同被认定无效。
第二，合同无效后，双方都有过错。中银公司作为转让方承担主要责任，但湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。法院判决返还已付款项，但没有支持其他赔偿请求。
第三，关于诉讼时效问题。本案中，湛江土地总出具收据后，在后续诉讼中曾经主张过权利，因此没有超过法定的两年诉讼时效。一审法院以超过时效为由驳回起诉，被最高法院纠正。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已经取得合法的土地使用权证，以及是否办理了土地出让手续。文山地区的朋友如果在土地交易中遇到类似问题，建议先到当地自然资源部门查询土地权属和审批情况，避免因合同无效造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市