开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，购买深业大厦的部分房屋，总价款约1000万元。旅游公司按合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按约定时间在1994年底前交房。
深业公司延期交房的原因，主要是供电问题未能及时解决。直到1996年，深业大厦才通过竣工验收，具备交付条件。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、退房退款；深业公司则主张延期是遇到了不可抗力和政府协调等无法控制的因素，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已构成根本违约，我方有权解除合同，要求退还全部购房款及利息，并双倍返还定金。
深业公司主张：延期交房是因为供电配套工程遇到政府协调、电业局审批等非我公司所能控制的事件，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院经审理后认为，深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房期限可以相应顺延。但即便如此，深业公司仍存在逾期交房的事实。不过，在旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未成就，且深业大厦已通过验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款。因此，法院最终判决合同继续履行，深业公司需向旅游公司支付逾期交房期间的违约金（按购房总价款及同期贷款利率计算）。
律师分析
第一，商品房买卖合同中关于"不可抗力"和"非开发商所能控制的事件"的约定，是开发商延期交房时常用的免责理由。但法院会严格审查这些事件是否真的无法预见、无法避免、无法克服。本案中供电问题被认定为"非开发商所能控制"，但并非全部免责，仍需承担部分违约责任。
第二，购房者解除合同的权利受到严格限制。合同通常约定逾期交房超过一定天数（如90天或180天），购房者才有权解除合同。如果开发商在购房者起诉前已经具备交房条件，法院倾向于支持继续履行，而非解除合同。这提醒购房者，发现开发商逾期交房后，应及时行使合同解除权，避免错过时机。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注逾期交房的违约责任条款和解除权行使期限。如果开发商已明显无法按期交房，建议尽早咨询律师，在合同约定的解除权期限内采取行动。在文山地区，类似纠纷中购房者往往因未及时主张权利而被动，建议主动留存付款凭证和催告记录，必要时提起诉讼。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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