未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但深发公司实际上并非该地块的土地使用权人，真正的土地使用权人是海南厚南旅业有限公司。虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可深发公司的销售行为，但始终未在预售合同上签字盖章。顺兴公司后来发现深发公司不具备售房主体资格，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当认定为无效。深发公司则认为：虽然手续不全，但土地使用权人厚南公司已出具承诺书认可其销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了城市房地产管理法的强制性规定，所签《商品房购销合同》为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售涉及重大财产权益，法律对开发商的主体资格有严格限制。未取得土地使用权证和预售许可证就对外销售房屋，合同因违反法律强制性规定而无效。购房人不能因为开发商事后补办手续或第三方承诺就认为合同有效。

第二，本案中虽然土地使用权人厚南公司出具了承诺书，但该承诺书不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售的监管要求是强制性的，不能通过当事人之间的约定来规避。

第三，购房人支付大额购房款前，应当主动核实开发商的土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，就应当高度警惕，避免陷入合同无效、房款难退的困境。

王德林律师提示：

在文山地区购买预售商品房时，建议您首先查看开发商是否取得"五证"，特别是国有土地使用证和商品房预售许可证。如果发现开发商证件不全，不要轻易支付购房款。即使价格再优惠，也要谨慎对待，因为合同可能被认定为无效，届时维权成本很高。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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