签了购房合同但没付款，房子能算我的吗
签了购房合同但没付款，房子能算我的吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行贷款1.2亿多元，就和银行商量，说用自己投资的一个商场项目里的几层楼来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，约定银行花1.185亿港币买下这些商铺。
但奇怪的是，银行一直没有实际付钱。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这个购房合同。银行却说，自己早就用贷款抵债的方式付清了房款，还拿出一张开发商开的收据作为证据。开发商反驳说，那张收据是后来补办的，银行根本没给过钱。
争议焦点
银行认为：我们签了正式的购房合同，之前华泰公司欠我们的贷款本息已经转为购房款，等于付清了房款，开发商应该把房子给我们。
开发商认为：银行和华泰公司之间的债务抵销和我们无关，银行没有实际支付一分钱购房款，这个合同应该解除。
法院判决
法院最终认定，这个案子表面上是商品房预售合同，但实际上是以房抵债协议。银行没有实际支付购房款，开发商要求解除合同有道理。法院支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的购房合同。
律师分析
第一，要分清"商品房预售合同"和"以房抵债协议"的区别。前者是真实的买卖关系，买方要付钱、卖方要交房；后者是用房子来还旧债，本质上不是买卖。本案中，银行和华泰公司先有债务关系，再签购房合同，实际上是借购房合同的形式来实现债务清偿。
第二，合同是否实际履行是关键。即使签了正式的购房合同，如果买方没有实际付款，或者付款的证据存在瑕疵（比如补开收据、没有银行转账记录），那这个合同就可能被认定为没有实际履行，卖方有权要求解除合同。
第三，谨慎对待"以房抵债"的交易安排。如果债权人想通过买房来回收债务，最好在合同中明确约定债务抵销的具体方式，并保留真实的付款凭证，否则一旦产生纠纷，法院可能不认可已经"付清"了房款。
王德林律师提示：
签购房合同前，一定要核实对方是否真实付款。如果遇到"以房抵债"的情况，建议在合同中明确写清楚债务如何抵销，并保留转账记录、收据等证据。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足而吃亏。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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