未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签约时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连这块地的土地使用权人都是另一家公司——厚南公司。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还全部购房款及利息。

实际上，这块地的使用权最初属于厚南公司，后来厚南公司与凯鹏公司合作开发，凯鹏公司又将项目转让给深发公司。厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。但整个过程中，深发公司与顺兴公司签约时，相关土地使用权证和预售许可证都还没有办下来。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签约时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同缺少法定条件，应属无效，深发公司应返还购房款并赔偿利息损失。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后已出具承诺书认可销售行为，且项目后来也补办了部分手续，合同应属有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同因未取得土地使用权证和商品房预售许可证而无效。最高人民法院二审维持了一审关于合同无效的认定，判令深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。没有这些证件，开发商与购房人签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。本案中深发公司在签约时明显不具备这些条件，合同自然不产生法律效力。

第二，开发商事后补办手续或获得其他方承诺，并不能使原本无效的合同“复活”。合同效力以签约时的状态为准，事后补办手续只能影响后续行为，不能改变签约时合同无效的事实。购房人一旦发现开发商证件不全，有权主张合同无效并要求返还购房款。

第三，购房人在购买商品房，特别是期房时，一定要核实开发商的“五证”是否齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法出示这些证件，建议不要轻易签约付款。

王德林律师提示：

在文山地区，不少购房人因开发商证件不全而陷入纠纷，建议购房前务必到当地住建部门或不动产登记中心核实项目手续。如果已经签约付款但发现证件不全，应及时咨询律师，通过法律途径主张合同无效、追回购房款，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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