购房合同是买房还是抵债，法院如何认定

购房合同是买房还是抵债，法院如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承继）1.2亿余元贷款本息。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）直接抵给清远金融市场，折抵全部欠款。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。但合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款，开发商也未交付房产。直到2001年，开发商起诉要求解除合同。

争议焦点

开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场从未付过一分钱房款，应当解除合同。

人行清远支行主张：我们已经用华泰公司的贷款本息抵付了全部房款，并持有开发商出具的1.185亿港币收据，合同已经履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。开发商与清远金融市场签订的《房地产预售契约》是履行《抵债协议书》的具体方式，并非真实的商品房买卖。开发商出具收据的行为是配合办理抵债手续，不能证明实际收到购房款。最终驳回开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。法院不会只看合同叫什么，而是看双方的真实交易目的和履行情况。本案中，双方的真实意思是"用房子还债"，而不是"花钱买房"。

第二，收据不等于付款。开发商虽然出具了收据，但收据是配合抵债手续补办的，没有对应的银行流水等付款凭证，法院认定这只是形式上的手续，不能证明实际付款。

第三，以房抵债协议一旦签订并实际履行，债权人就取得了对特定房产的权利，不能再用原来的债权主张权利。这对债权人来说既是保障也是限制。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，无论是作为债权人还是债务人，签订以房抵债协议时，建议明确约定协议的性质、履行方式，并保留好付款凭证、银行流水等实际履行证据。单凭一份收据或合同，在诉讼中可能无法证明真实交易关系。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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