未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总价款高达4.2亿余元。合同还约定，必须经过原开发商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章，合同才正式生效。但厚南公司并没有在合同上签字盖章，只是事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，厚南公司作为土地使用权人已经将资产出卖，而深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同违反法律规定，应当无效。

深发公司主张：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，且厚南公司事后出具了承诺书，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定证件，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的基本权益，防止因开发商手续不全导致无法交房或无法办证的风险。

第二，合同约定的“生效条件”（如第三方盖章）不能替代法定条件。即便开发商事后出具承诺书，也不能弥补预售许可缺失的违法性。法院不会因为合同已经部分履行就认可其效力。

第三，购房人在签订期房合同时，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并核实证件的真实性。如果发现证件不全，应当立即停止付款并咨询专业律师，避免资金损失。

王德林律师提示：

在文山地区，购房人购买期房前务必核实开发商的五证是否齐全，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。一旦发生纠纷，应当及时通过法律途径主张合同无效并要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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