楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年前后，一家名为中振公司的企业向银行贷款购买武汉泰合广场的商业楼层。中振公司与开发商泰合公司签订了购房合同，随后与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司以所购房屋的权益作为抵押。

银行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余本息。银行起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押的房屋权益来偿还欠款。中振公司则提出，这份按揭合同没有办理抵押登记，按武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反武汉市政府的《房地产抵押管理办法》，抵押应属无效，而且自己后来已将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办了登记，银行的抵押权不能成立。

银行认为：合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，抵押是否登记不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审认定：该《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司应一次性归还剩余贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。同时，中振公司后来将房屋抵押给其他公司的行为，因房屋当时尚未竣工验收、抵押合同也未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押不同。我国法律当时并未规定抵押未登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是自愿签订、内容不违法、不损害他人利益，就应认定有效。

第二，抵押登记的主要作用是产生对抗第三人的效力，而非决定合同是否有效。即便没有办理登记，合同在签约双方之间仍然有约束力，银行仍可依据合同要求借款人还钱。

第三，房屋未竣工验收时，产权尚未确定，此时设立的抵押登记存在重大瑕疵。如果抵押合同本身也未实际履行，该登记更不具有法律效力，不能对抗在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者或企业办理楼宇按揭贷款，应当及时办理抵押登记，这样才能有效保护银行的优先受偿权，避免后续发生纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭或抵押合同问题，建议尽早咨询专业律师，确认合同效力并采取相应保全措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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