未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同生效后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。但深发公司当时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，该地块的土地使用权人实际上是厚南公司。

后来，顺兴公司发现深发公司没有售房主体资格，而且土地使用权存在多次转让，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也建到了正负零阶段，合同应属有效。

法院判决

一审法院认定深发公司与厚南公司的合建合同有效，但最高人民法院二审审理后认为，深发公司在签订预售合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，最终判决该商品房预售合同无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，开发商事后补办手续或第三人出具承诺书，不能弥补合同签订时缺少法定条件的瑕疵。合同是否有效，要看签订时是否具备法定条件，而不是看后来补了多少手续。

第三，购房者支付大额购房款前，应当核实开发商是否具备"五证"，特别是《商品房预售许可证》。如果开发商证件不全就收钱，购房者可以主张合同无效并要求退款。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要先看开发商有没有取得商品房预售许可证，这个证是预售的"准生证"。在文山地区，如果遇到开发商证件不全就卖房的情况，购房者可以及时主张权利，要求退款并赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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