商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行辩称已通过贷款抵楼款方式付清了购房款，并提供了一张加盖专用章的收款收据。开发商则主张该收据是事后补办，实际并未付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的《抵债协议书》和《房地产预售契约》是真实有效的，华泰公司的欠款已通过以房抵债的方式清偿，因此购房款已经付清。
开发商省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》并未实际履行，人行清远支行提供的收据是补办的，没有相应的付款凭证，因此合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心在于区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。清远金融市场与华泰公司之间是借贷关系，双方签订的《抵债协议书》实质是以房抵债，而开发商与清远金融市场签订的《房地产预售契约》则是独立的商品房预售合同。由于人行清远支行无法提供实际支付购房款的凭证，且其主张的以房抵债并未得到开发商确认，法院最终支持了开发商的诉讼请求，判决解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同是两种不同的法律关系。商品房预售合同是购房者与开发商之间就房屋买卖达成的协议，而以房抵债是债务人与债权人之间用房产抵偿债务的约定。两者不能混为一谈，购房者不能仅凭与债务人之间的抵债协议就主张已向开发商付清房款。
第二，在商品房买卖中，购房者主张已付清房款，必须有实际付款凭证，如银行转账记录、收据等。本案中，人行清远支行提供的收据是事后补办，且无配套付款凭证，法院因此不予采信。这提醒我们，收据本身不能直接证明付款事实，必须有资金流水佐证。
第三，合同的实际履行情况是法院判断合同是否解除的重要依据。如果合同签订后长期未履行，一方起诉要求解除，法院通常会支持。本案中，双方签订合同后近五年未实际履行，开发商起诉解除合同符合法律规定。
王德林律师提示：
在商品房交易中，务必区分清楚买卖关系与债务抵偿关系。如果涉及以房抵债，建议通过书面协议明确各方法律地位，并取得开发商的书面确认。在文山地区，类似纠纷也曾出现，购房者应注意保留付款凭证原件，避免因证据不足导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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