商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了银行一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方商量后，华泰公司说用自己投资的广州某商贸中心的部分商铺来抵债。于是，银行与开发商（省一建城建分公司）签了商品房预售合同，约定银行花1.185亿港币买下这些商铺。
但奇怪的是，银行没实际付钱，只拿出一张华泰公司开的收据，说贷款已经抵了房款。几年后，开发商起诉银行，要求解除合同，理由是银行根本没付钱。
争议焦点
银行认为：自己已经通过贷款抵债的方式付清了房款，合同应该继续履行。开发商则认为：银行没有实际付款，那张收据是华泰公司事后补开的，不能证明银行履行了付款义务。
法院判决
法院认定，银行与华泰公司之间是借贷和以房抵债的关系，但银行与开发商之间是商品房预售合同关系。银行没有证据证明自己向开发商支付了房款，因此支持开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。在本案中，银行和开发商签的是商品房预售合同，双方的权利义务应当按这个合同来确定。银行不能拿它与华泰公司的债务协议来替代向开发商付款的义务。
第二，收据不等于付款凭证。银行虽然拿出一张收据，但该收据是华泰公司单方补开的，没有相应的银行转账记录或付款凭证，无法证明银行实际支付了房款。
第三，合同履行要讲证据。在涉及大额房产交易时，无论是买方还是卖方，都应当保留完整的付款和交付记录，避免事后产生纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似商品房买卖或债务抵偿的问题，建议在签订合同时明确各方的权利义务，并保留好付款凭证、合同原件等关键证据。如果对方以“债务抵销”为由主张付款，一定要有书面的三方协议或明确的付款记录，否则可能无法得到法院支持。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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