转让合同中含城市道路是否有效
转让合同中含城市道路是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司将一块土地转让给置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用权证后，发现证上记载的面积和规划部门实际规划的面积不符。原来，这块土地中包含了一条城市道路，而发展公司在转让时没有向置地公司说明道路的真实宽度。
置地公司按照土地使用证上的面积进行设计，但报规划局审批时被驳回，因为道路实际宽度比证上标明的宽，导致可使用的土地面积少了近千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商无果后起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与实际不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还给置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容违法，因此无效。这是很多人在土地转让中容易忽视的问题，以为土地证上写的就是自己的，实际上公共道路不能买卖。
第二，发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致证上面积与规划实际面积不符。作为转让方，发展公司有义务提供准确的土地信息，其过错行为应当承担赔偿责任。
第三，合同部分无效不影响其他部分的效力。法院没有简单认定整个合同无效，而是将有效部分和无效部分分开处理，既保护了置地公司的合法权益，也维护了交易稳定。这种处理方式对类似案件有参考意义。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，务必到规划部门核实土地的规划用途和实际面积，不能仅凭土地使用权证就相信。如果土地中包含城市道路等公共设施，要特别注意这部分不能作为转让标的，否则合同可能被认定无效。在文山地区，类似土地转让纠纷也时有发生，建议在签订合同前咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市