买了抵债房，开发商说是假合同怎么办
买了抵债房，开发商说是假合同怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了清远金融市场。
但合同签完后，双方都没有实际付款交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场（后由人行清远支行承继权利）则坚持说，他们早就用贷款抵了楼款，已经付清了全部购房款，并拿出一张盖有开发商项目收款章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为，这份《房地产预售契约》是虚假的，实际是华泰公司用来抵债的，清远金融市场根本没有付过一分钱购房款，收据也是华泰公司事后补开的。清远金融市场则认为，他们和华泰公司有合法的抵债协议，贷款本息已经抵作购房款，收据就是付款凭证，合同应当继续履行。
法院判决
法院经审理认定，本案中的《房地产预售契约》虽然形式上是商品房预售合同，但实质上是华泰公司用房产抵债的一种安排。清远金融市场未能提供实际支付购房款的银行转账凭证等证据，仅凭一张收据不足以证明已付款。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，要分清“商品房预售合同”和“以房抵债协议”的区别。前者是真实的买卖关系，买方要付钱、卖方要交房；后者只是债务人用房产抵偿欠款，双方并没有真实的购房意愿。法院会重点审查双方的真实意图，而不是只看合同名称。
第二，付款证据非常关键。真正的购房款应当有银行转账记录、付款凭证等能互相印证的证据链。如果只拿出一张收据，没有对应的银行流水，法院很难认定已经付款。特别是收据还是第三人（债务人）事后补开的，可信度更低。
第三，开发商出具同意抵押的“证明”也需要核实。如果印章是伪造的，这份证明就不能作为清远金融市场已付清楼款的依据。法院会通过鉴定等方式判断印章真伪，进而认定事实。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似纠纷时，建议购房者务必保留好银行转账记录、收款收据、合同原件等关键证据。如果是通过抵债方式获得房产，更要审查抵债协议的合法性，并确认开发商是否认可这种付款方式。遇到开发商否认合同效力的情况，及时咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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