房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了九胜商厦，并在商厦主体工程建至三层时，与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份为期多年的房屋租赁协议。协议约定，宇航公司承租整幢商厦，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及供电等配套工程。双方还约定了租金支付方式、定金条款及开业时间。

然而，在商厦封顶并准备开业时，郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统等关键配套工程，导致商厦虽然开业，但消防验收未通过，被消防部门认定存在重大火险隐患，最终责令停业。停业后，双方就租金支付问题产生巨大争议，宇航公司认为郊区供销公司违约在先，拒绝支付停业期间的租金，郊区供销公司则起诉要求宇航公司按原合同支付全部租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，属于根本违约，因此宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金。商厦停业是消防部门的要求，与郊区供销公司的配套工程无关，宇航公司不能以此为由拒付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方租赁合同合法有效，但郊区供销公司未完成供电增容和消防系统等关键配套工程，导致商厦处于违法使用状态，无法正常营业。宇航公司在此期间有权行使履行抗辩权，拒绝支付租金。但考虑到宇航公司实际占用了房屋，应当参照同类房屋的市场租金标准，支付房屋占有使用费，而非按原约定的高额租金支付。最终，法院判决宇航公司按市场标准支付停业期间的占有使用费，驳回了郊区供销公司要求按合同租金标准支付的全部请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律武器。当一方未按约定履行主要义务时，另一方有权拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防配套，导致房屋无法合法使用，宇航公司因此有权暂停支付租金。

第二，违法状态下的房屋使用，租金标准不能按合同约定执行。法院认为，合同约定的租金是基于房屋能够合法正常使用的前提，当房屋处于违法使用状态时，继续按原标准支付租金对承租人显失公平，应当参照市场租金标准确定占有使用费。

第三，承租人实际占用房屋，仍需支付合理费用。即使出租人违约，承租人也不能白用房屋。法律上，承租人需要支付“占有使用费”，但这笔费用通常低于合同约定的租金，更符合公平原则。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租人必须完成的配套工程和交付条件，特别是消防、供电等影响合法使用的关键事项。一旦出租人未完成，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中不少承租人因未及时行使抗辩权而承担了高额租金，建议在合同履行中主动咨询律师，避免被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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