未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。双方约定，合同需经原土地使用权人厚南公司签证盖章才正式生效。顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。而且，这块土地的使用权原本属于厚南公司，经过多次转让后，手续一直不完善。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效，并返还已付购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效。深发公司则主张，其与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，因此合同应当有效。

法院判决

最高人民法院经审理认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，判决《商品房购销合同》无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任何一个证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，合作建房关系不能替代预售许可。本案中，虽然深发公司与土地使用权人厚南公司签订了合作建房合同，但深发公司并未因此取得合法的预售资格。合作建房关系与商品房预售是两种不同的法律关系，不能混为一谈。

第三，购房者应当审查开发商的证件。在购买预售商品房时，购房者有权要求开发商出示“五证”，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，购房者应当谨慎交易，避免陷入法律风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购买预售商品房时务必核实开发商的资质和证件是否齐全。如果发现开发商未取得预售许可证就收取购房款，购房者可以要求解除合同并返还已付款项，必要时通过法律途径维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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