城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府取得一块土地后，将其中的一部分转让给海南置地公司。双方签订了土地使用权转让合同，发展公司也为置地公司办理了土地使用证。但置地公司拿到土地后准备开发时，发现土地使用证上标注的面积和实际面积对不上。

原来，这块土地中包含了城市主干道的规划用地。规划部门要求道路宽度为30米，但土地使用证上标注的只有15米。实际可用的土地面积比证上记载的少了上千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商未果后起诉到法院。

争议焦点

发展公司主张合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己不存在过错，合同应当有效。置地公司则认为发展公司提供的土地位置图未经规划审批，导致土地使用证面积与规划不符，而且城市道路属于市政设施不能转让，合同应当无效。

法院判决

最高人民法院终审判决认定：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应当返还，并赔偿置地公司的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律规定不得转让。即使土地转让合同中包含了道路面积，这部分转让也是无效的。购买土地时要注意核实规划条件，不能只看土地使用证上的数字。

第二，土地转让方提供的位置图必须经过规划部门审批。未经审批的位置图无法保证土地实际使用面积与证载面积一致，转让方对此存在过错，需要承担相应责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将可履行的部分和不可履行的部分分开处理，这样既保护了交易安全，也维护了法律规定的严肃性。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，建议委托专业机构进行实地勘测，同时向规划部门核实土地的规划条件，包括道路红线、绿化带等公共设施用地是否已从转让面积中扣除。在文山地区，一些开发商在土地转让中也曾遇到类似问题，提前做好尽职调查可以有效避免纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市