未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

未办抵押登记的楼宇按揭合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款千余万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由宝丰支行提供贷款，中振公司以所购房屋的权益作为抵押担保，泰合公司承担保证责任。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余本息。宝丰支行起诉要求解除合同，并以抵押物偿还欠款。

中振公司辩称，该按揭合同未按当地规定办理抵押登记，应属无效；而且中振公司已将该房屋抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司认为，合同没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》的强制性规定，抵押无效，银行不享有优先受偿权。宝丰支行则认为，合同是各方真实意思表示，内容合法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期拍卖抵押物优先受偿的判决，同时撤销一审关于担保人责任的内容。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；且中振公司后续设立的抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行而无效，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获取贷款，银行在房屋建成后办理正式抵押登记。本案中，虽然未办理抵押登记，但合同本身不违反法律效力性强制性规定，法院认定有效是合理的。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市《房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，并非法律或行政法规，法院不能仅依据该规章认定合同无效。

第三，后续抵押的效力问题。中振公司将尚未竣工验收的房屋抵押给另一家公司，且该抵押贷款合同并未实际履行，因此该抵押不产生优先受偿效力，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，应主动配合银行办理预告登记或抵押登记，避免因登记问题引发纠纷。如果发生按揭合同争议，建议及时咨询专业律师，明确各方权利义务。在文山地区，购房者如遇到类似问题，可以联系本地律师进行具体分析，以维护自身合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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