未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未建成的“红城湖国际大厦”A座预售给海南顺兴房地产开发公司，双方签订了《商品房购销合同》，约定顺兴公司支付定金后分六次付清总价4亿多元。合同还特别约定，必须经该项目的原土地开发方厚南公司签字盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款，但深发公司当时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。后顺兴公司发现项目土地使用权多次转让，厚南公司甚至已将资产出售，认为深发公司不具备售房资格，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

法院查明，深发公司通过项目转让获得了开发权，但土地使用权一直登记在厚南公司名下，且深发公司未取得商品房预售许可证。厚南公司事后虽出具承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目的手续存在严重瑕疵。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司无预售商品房的主体资格，且未取得土地使用权证和预售许可证，合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则认为：项目转让已经合作方认可，厚南公司也承诺承担义务，合同是双方真实意思表示，应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司存在合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，故认定合作合同有效。但合同约定厚南公司在房屋未建成时就先行取得7000万元利润保证金，违反联营原则，该条款无效，厚南公司应退还7000万元。最高人民法院二审维持了关于合同效力及返还购房款的基本认定。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。本案中深发公司既无土地证也无预售许可证，其与顺兴公司签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的利益，防止“空手套白狼”的风险。

第二，合同约定的“经厚南公司签证盖章后生效”属于附生效条件条款。厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，但该承诺并不能弥补深发公司本身不具备预售资格的缺陷。合同效力取决于法定条件，而非当事人自行约定。

第三，购房人支付大额购房款前，务必核查开发商是否具备“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即使已经付款，合同也可能被认定无效，届时追回款项将面临较大风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，请务必查验开发商是否取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，购房者可以通过当地住建部门官网或前往售楼处核实证件信息。如果开发商无法提供完整证件，建议不要支付定金或购房款，避免陷入类似本案的合同无效纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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