未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（下称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这95亩土地以及中银公司委托其转售的另外95亩土地，一并转售给了另一家公司。
但这190亩土地实际上是政府划拨给招商中心的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司本身并不具备转让这些土地的合法资格。后来，湛江土地总因为与下家的纠纷，起诉要求确认其与中银公司的转让合同无效，并要求返还已支付的950万元土地款。
争议焦点
湛江土地总认为，中银公司没有取得土地使用权，土地性质也不符合转让条件，因此双方签订的转让合同应当无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位，应当返还全部款项。遂溪中行则认为，双方是合同转让关系，意思表示真实，合同有效，而且湛江土地总起诉时已经超过了法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持。
法院判决
最高人民法院经审理后判决：撤销一审判决；确认中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效；遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效。同时，法院认定湛江土地总的起诉没有超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让的核心前提是转让方必须依法取得该土地的使用权。本案中，中银公司既未取得土地使用权证，也未办理出让手续，其转让行为违反了法律强制性规定，合同自始无效。
第二，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。中银公司收取的950万元土地款，应当返还给湛江土地总。同时，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总在明知土地不具备转让条件的情况下仍签约，也应承担相应责任。
第三，关于诉讼时效问题，本案中湛江土地总出具收据后，至其向法院主张权利的时间并未超过两年，因此法院认定其起诉未超过法定的诉讼时效期间。
王德林律师提示：
在购买土地使用权时，务必核实转让方是否已合法取得土地使用权证，以及土地是否已办理出让手续。如果土地是划拨用地，未经批准不得转让。如果发现对方不具备转让资格，应尽早主张权利，避免因拖延导致损失扩大。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议及时咨询专业律师，以免错过维权时机。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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