商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（面积7900平方米）抵债，折合购房款1.185亿港元。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为这只是抵债安排，并未实际收到购房款，于是在2001年起诉要求解除合同。

争议焦点

省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是虚假的，实际是华泰公司用房产抵债，省一建并未收到购房款，因此合同应解除。

人行清远支行主张：已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了加盖公章的收据，合同应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定：本案法律关系本质是以房抵债，并非真实的商品房买卖。清远金融市场并未实际向省一建城建分公司支付购房款，收据是事后补办，不能证明实际付款。因此，双方签订的《房地产预售契约》不成立，应予解除。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是买卖双方真实交易，购房款需实际支付；而以房抵债是债务人用房产清偿债务，债权人并未实际付款。本案中，双方先签抵债协议再签预售合同，实质是以房抵债，不能按商品房买卖处理。

第二，收据不等于付款凭证。本案中，虽然人行清远支行持有收据，但收据是事后补办，且没有对应的银行转账记录或付款凭证，法院不认可其已实际付款。购房者应当注意，仅凭收据不能证明已付清房款。

王德林律师提示：

如果您在购房或处理债务纠纷时遇到类似情况，建议注意区分合同性质。如果是真实买卖，务必保留银行转账凭证、付款记录等实际付款证据，不要仅凭收据主张权利。在文山地区，很多购房者因混淆合同性质导致维权困难，建议签订合同前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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