未取得预售许可证的购房合同效力问题

未取得预售许可证的购房合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元购买红城湖国际大厦A座。合同还约定，必须经过原土地开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。

但事后顺兴公司发现，深发公司在卖房时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。厚南公司虽然出具了承诺书表示认可销售行为，但始终未在合同上签字盖章。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，签订的购房合同应当无效。深发公司则认为：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反法律强制性规定，该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊的不动产交易，法律对预售条件有严格规定。开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等法定证件，否则签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，即使土地权利人出具承诺书认可销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售的审批是强制性要求，不能通过事后追认来弥补。

第三，购房者在购买期房时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。否则可能面临合同无效、房款难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买期房前务必查验开发商的五证，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，您可以到当地住建部门或不动产登记中心查询楼盘预售许可信息，避免因开发商手续不全导致购房合同无效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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