房屋买卖合同因开发商违约能否解除
房屋买卖合同因开发商违约能否解除
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1994年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约800万元。合同约定深业公司应在1995年12月31日前交付房屋，逾期超过60天旅游公司有权解除合同。旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1997年才完成房屋交付。
深业公司延期交房的理由是：施工中遇到供电问题，包括与电业局签订供电协议、支付供电投资款、电网联建费等，这些属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，因此可以延期交房。旅游公司则认为这些不属于不可抗力或合同约定的免责事由，深业公司构成违约，要求解除合同并返还购房款及利息、双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，合同明确约定此时旅游公司有权解除合同，因此应当支持解除合同的请求。
深业公司主张：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交房期限应当相应顺延，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并向旅游公司支付从1996年1月1日至1997年5月31日期间逾期交房的违约金（按购房总价款计算同期银行贷款利率的利息）。一审判决解除合同被二审改判，最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
核心理由：供电问题属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，交付日期应顺延至正式供电之日；旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已竣工验收可交付使用，继续履行更符合合同目的。
律师分析
第一，合同解除权的行使条件很重要。本案中合同约定"逾期交房超过60天，旅游公司可提出终止合同"，但法院认定供电问题导致延期交房属于合同约定的免责事由，因此实际逾期天数未达到解除条件。这说明合同中的免责条款对解除权的行使有直接影响。
第二，开发商在遇到施工障碍时应及时保留证据。本案中深业公司提供了与电业局签订的协议、付款凭证、政府协调文件等，证明了供电问题确属"非其所能控制"，这是胜诉的关键。购房者如果遇到类似情况，要关注开发商是否提供了充分的延期依据。
第三，合同继续履行不等于开发商不承担责任。即使合同不能解除，开发商仍要承担逾期交房的违约责任。本案中深业公司被判支付从约定交房日到实际供电日期间的利息损失，这是对购房者权益的保护。
王德林律师提示：
购房者签订合同时，要仔细阅读免责条款的内容，特别是"非开发商所能控制的事件"这类概括性条款，避免开发商滥用。如果遇到开发商逾期交房，建议先审查延期原因是否属于合同约定的免责情形。在文山地区，类似商品房买卖纠纷的处理原则与此案一致，购房者可以依法主张逾期交房的违约金或损害赔偿。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市