未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现该大厦的土地使用权人另有其人，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

原来，这块土地属于海南厚南旅业有限公司所有，深发公司是通过项目转让从厚南公司处获得开发权的，但双方始终未办理土地使用权变更登记。顺兴公司认为深发公司没有售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效合同，深发公司应当返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司辩称：自己与厚南公司签订了合建合同，厚南公司也出具了承诺书认可其销售行为，双方已实际合作开发，合同应当有效，顺兴公司无权单方毁约。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认定其中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款无效，判令厚南公司退还该笔款项。最高人民法院二审认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了房地产管理法的强制性规定，该合同应属无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的签订有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证件，预售合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。本案中，深发公司收取的5000万元购房款属于不当得利，依法应当全额返还，同时还要支付资金占用期间的利息。购房者不能因为合同无效而蒙受经济损失。

第三，开发商之间的项目转让不能替代法定的预售条件。即使深发公司与厚南公司签订了合建合同，厚南公司也出具了承诺书，但这并不能弥补深发公司未取得预售许可证的缺陷。购房者在买房时应当核实开发商的证件情况，不能轻信口头承诺。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付定金。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘是否取得预售许可，避免陷入类似纠纷。如果已经签订了无效合同，应当及时收集付款凭证等证据，通过法律途径要求返还购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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