买房签的是预售合同还是抵债协议，法院如何认定
买房签的是预售合同还是抵债协议，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债，折合金额正好是欠款数额。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场，并约定分期付款。
但合同签订后，双方都没有实际履行。清远金融市场没有支付购房款，开发商也没有交付房产。2001年，开发商起诉要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，购房款已经通过“以贷抵楼”的方式付清了，并出示了一张盖有项目开发部公章的收据。开发商认为收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。
争议焦点
开发商认为，双方签的是商品房预售合同，清远金融市场没有按合同约定支付购房款，构成违约，应当解除合同。人行清远支行则认为，双方真实意思是“以房抵债”，购房款早已用华泰公司的贷款本息冲抵，合同已经履行完毕，不存在违约。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》本质上是一份以房抵债协议，并非真正的商品房预售合同。华泰公司欠清远金融市场的贷款本息已经通过抵债方式清偿，开发商出具收据的行为也印证了这一点。因此，开发商主张清远金融市场未付购房款、要求解除合同，缺乏事实依据，法院驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，判断一份合同是“商品房预售合同”还是“以房抵债协议”，不能只看合同名称，而要结合签约背景、当事人真实目的和履行情况来综合认定。本案中，双方先有欠款事实，再签抵债协议，最后才签预售合同，且合同价款与欠款金额完全一致，明显是以房抵债。
第二，开发商出具了收据，虽然主张是事后补办，但收据上的公章是真实的，且没有相反证据证明收据内容虚假。法院因此认定购房款已经通过抵债方式支付，开发商不能再以未付款为由主张解除合同。
第三，对于购房者而言，如果遇到“以房抵债”的情形，一定要保留好抵债协议、收据、转账凭证等书面证据，避免日后开发商以“未付房款”为由主张合同无效或要求解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院同样会重点审查双方的真实意思表示，而非仅看合同形式。
王德林律师提示：
签订购房合同时，如果涉及以旧债冲抵房款，务必在合同中明确约定，并要求开发商出具正式收据或发票。同时，建议将抵债协议、付款凭证等材料妥善保管，以免后续产生争议。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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