买房签了预售合同但未实际付款，合同是否有效
买房签了预售合同但未实际付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签订协议，用华泰公司投资建设的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，但合同签订后双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。
清远金融市场称，已通过贷款抵楼款方式付清了全部购房款，并拿出一张1.185亿港币的收据。开发商则认为该收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。法院查明，该收据上的印章由华泰公司掌管，且无对应付款凭证。
争议焦点
开发商主张：双方签订的《房地产预售契约》名为买卖、实为以房抵债，清远金融市场从未实际支付购房款，合同应当解除。清远金融市场主张：已通过贷款抵债方式完成付款，合同合法有效，开发商应继续履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债关系，而非真实的商品房买卖关系。清远金融市场未能证明其实际支付了购房款，所谓的收据系事后补办，不能作为付款凭证。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是买方支付购房款、卖方交付房屋；而以房抵债则是用房屋来清偿已有债务。两者在法律后果上差异很大，不能混为一谈。
第二，合同是否实际履行，要看是否有真实的资金往来。本案中，清远金融市场虽然持有收据，但该收据无对应付款凭证，且印章由债务人掌握，法院因此认定付款事实不成立。
第三，对于开发商而言，在签订以房抵债协议时，应当要求债权人实际支付购房款或办理正规的债务抵销手续，避免事后产生纠纷。对于购房者来说，付款后务必保留银行转账记录、收据等原始凭证。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议在签订购房合同前，先核实对方是否实际支付了购房款。在文山地区，不少购房纠纷都源于"以房抵债"约定不清，建议找专业律师审查合同条款和付款凭证，避免陷入法律风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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