未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给海南顺兴房地产开发公司，总价约4.26亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现该楼盘的土地使用权实际属于另一家公司厚南公司，而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。

顺兴公司认为合同无效，要求退款。而深发公司辩称，虽然手续不全，但事后得到了土地权利人厚南公司的认可，并且双方已经实际履行了合同，工程也建了一部分。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同违反法律强制性规定，应属无效，必须返还全部购房款和利息。

深发公司主张：合同签订后，土地权利人厚南公司出具了承诺书表示认可，而且双方已经实际履行，工程进度达到正负零，合同应当有效，继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方愿意继续合作，因此合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司转让房屋时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，最终判决《商品房购销合同》无效，深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，开发商卖期房必须“两证齐全”。根据法律规定，商品房预售必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则签订的预售合同无效。这个案子中深发公司从头到尾都没拿到这两个证，合同自然无效。

第二，事后认可不能替代法定条件。虽然土地权利人厚南公司事后出具承诺书表示认可，但法律要求的是在签订合同时就具备相应资质和手续，事后补手续或认可不能使原本无效的合同变成有效。

第三，购房者要主动核实开发商资质。很多购房者只看价格和位置，忽略了查验开发商是否取得预售许可证。一旦开发商手续不全，购房款可能面临无法追回的风险，尤其是大额购房款。

王德林律师提示：

购买期房前，务必要求开发商出示《商品房预售许可证》和《土地使用权证》，并到当地住建部门核实真伪。在文山地区，部分楼盘存在“先卖后办证”的情况，购房者不要轻信口头承诺，一定要看到正式文件再付款。如果已经付款后发现手续不全，建议立即停止付款并咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市