房屋租赁合同违法履行时租金如何认定
房屋租赁合同违法履行时租金如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
苏州郊区供销公司投资建造了一座商厦，与宇航公司签订了一份租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司经营。协议中明确了租金支付方式、装修责任和开业时间等条款。双方还办理了公证。
大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供电增容未能完成，消防设施也存在问题。在消防验收未通过的情况下，商厦仍强行开业。不久后，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此一直处于停业状态。双方就租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。
争议焦点
郊区供销公司主张，宇航公司应按合同约定支付租金，并承担违约责任。宇航公司则提出，因供销公司未能解决供电和消防问题，导致商厦无法正常经营，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付全额租金，并要求降低租金标准。
法院判决
最高人民法院二审认为，在房屋租赁合同履行过程中，因出租人未能提供符合约定条件的房屋（供电、消防不达标），承租人有权行使履行抗辩权，暂停支付部分租金。但在违法履行期间，房屋实际已被承租人使用，因此不能完全免除租金支付义务。法院最终确认，应按房屋实际使用状况和双方过错程度，合理确定该期间的租金标准，而非完全按合同约定执行。
律师分析
第一，合同履行抗辩权是有条件的。一方未按约定履行义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中，出租人未完成供电和消防整改，承租人有权暂缓支付全额租金，但不能完全不付。
第二，违法履行期间的租金不能按原标准认定。当租赁合同在违法状态下履行（如未经消防验收即开业），法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，重新确定一个合理的租金标准，而不是机械地执行合同约定。
王德林律师提示：
租赁双方在签订合同时，应明确约定房屋交付条件、设施标准及验收程序。如果一方发现对方存在违约行为，应及时书面提出并保留证据，不要盲目履行或单方停止履行。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在承租或出租商业房产前，务必核实消防、供电等关键手续是否齐备，避免因违法经营引发更大损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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