未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为卖方，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以总价4亿多元购买“红城湖国际大厦”A座。合同约定必须经过原土地权利人厚南公司盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司并没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司认为深发公司不具备售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。深发公司则辩称，厚南公司已出具承诺书认可其销售行为，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。深发公司认为：厚南公司作为土地使用权人已书面认可其销售行为，合同已经生效，双方应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合建关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际合作，合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊买卖行为，法律明确规定开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证，否则合同无效。这是为了保护购房人的基本权益，防止出现“一房多卖”或项目烂尾的风险。

第二，即使土地使用权人出具了承诺书，同意开发商对外销售，也不能替代法定的行政许可。只要开发商自身没有取得预售许可证，合同在法律上就是无效的。

第三，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，并赔偿利息损失。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目是否具备合法手续，切勿只看价格或口头承诺就付款。如果发现开发商手续不全，应及时咨询专业律师，避免资金损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市