转让土地中含城市道路，合同是否有效

转让土地中含城市道路，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司，把一块土地转让给置地公司。双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划局审批时，发现证上写的面积和实际面积对不上。

原来，这块地里有城市道路，按规定不能转让。而且发展公司办证时用的位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证上的道路宽度和规划要求不一样。置地公司实际能用的土地面积，比证上写的少了上千平方米。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，位置图没问题，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地使用证面积不实，位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院最终判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效，符合规划要求的土地转让有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。把道路面积算在转让土地里，这部分合同内容直接违法，自然无效。

第二，转让土地的面积要以规划部门确定的为准，不是土地使用证上写的面积。发展公司办证时用的位置图未经规划审批，导致面积不符，应当承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院把有效部分和无效部分分开处理，既保护了当事人的合法权益，也避免了资源浪费。

王德林律师提示：

购买或转让土地前，一定要核实规划部门的审批文件，不要只看土地使用证。建议请专业律师参与合同签订和土地核查，避免因道路等公共设施面积问题引发纠纷。在文山地区，也有不少类似因规划与权证面积不符导致的案件，提前做好尽职调查尤为重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市