房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了为期多年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套设施。双方还约定，商厦开业后租赁期才开始。

商厦主体建成后，宇航公司进行了装修并开业经营。但商厦的消防系统和供电设施一直未达到法定要求，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：由于供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法营业，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金，并反诉要求赔偿损失。

供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，应当按合同约定支付租金。消防和供电问题双方都有责任，不能成为拒付租金的理由。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效。但商厦在消防未经验收、供电不足的情况下违法开业，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了房屋，应当支付房屋使用费，但不能按合同约定的正常租金标准计算。法院最终参照当地同类房屋的市场租金标准，酌情确定了使用费金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须是对等义务。本案中，供电和消防问题与支付租金并非完全对等的义务，不能简单以对方违约为由拒付全部租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同执行。房屋租赁合同如果处于违法履行状态，比如房屋未通过消防验收就投入使用，此时承租人实际占用了房屋，应当支付使用费，但标准要参照市场价合理确定，不能按合同约定。

第三，合同履行中的过错认定很重要。法院会综合双方在导致合同违法履行中的过错程度，来分配责任和确定赔偿金额。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的法定条件，比如消防验收、供电容量等，并约定违约责任。如果发现对方提供的房屋不符合法定使用条件，应及时书面催告，不要贸然开业。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议保留好所有付款凭证和沟通记录，以便维权时作为证据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市