未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同约定需经原开发商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等签证盖章才生效。厚南公司事后出具承诺书，认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺乏法定条件，起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效。深发公司及厚南公司则认为：各方已通过合建、转让等协议实际履行合同，且事后补办了部分手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求补办土地使用权变更登记手续。最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售商品房合同应认定为无效合同，深发公司应返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，必须满足法定条件才能生效。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少这些证照，合同就可能被认定无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿购房人因此遭受的损失。本案中，深发公司收取了5000万元购房款，但因合同无效，必须全额返还并支付利息。购房人不能因为合同无效就获得房屋，但可以要求返还资金。

第三，即使开发商事后补办部分手续，也不能弥补合同签订时缺乏法定条件的缺陷。法院审查合同效力时，以签订时的状态为准。所以，购房人在签约前一定要核实开发商的证照是否齐全。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商是否取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同。在文山地区，购房人也可以到当地住建部门查询项目是否已取得预售许可。一旦发现开发商无证售房，应尽快通过法律途径维权，要求返还已付款项并赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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