签了商品房预售合同，实际是抵债协议怎么办
签了商品房预售合同，实际是抵债协议怎么办
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，把价值1.185亿港元的商铺卖给了清远金融市场。
但奇怪的是，双方签了合同后并没有实际付款和交房。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。清远金融市场则拿出一张“正式收据”，说已经用贷款抵了楼款。开发商却指出，这张收据是华泰公司事后补办的，根本没有实际付款。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，但对方从未支付过购房款，合同应当解除。
清远金融市场认为：双方之间是“以房抵债”，贷款本息已经通过抵债方式付清了购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。双方的真实意图是用房产抵偿华泰公司的债务，并非真实的商品房买卖。因此，开发商要求解除合同没有法律依据，驳回了开发商的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不重要，真实意思才重要。法院在审理时，不会只看合同叫什么名字，而是会审查双方签约的真实目的和实际履行情况。本案中，双方先签了抵债协议，后签预售合同，且没有实际付款，明显是“以房抵债”。
第二，“以房抵债”不等于“商品房买卖”。以房抵债是债务清偿的一种方式，双方之间是债权债务关系；而商品房买卖是买卖关系，双方的权利义务完全不同。如果混淆了这两种关系，可能会导致起诉方向错误，无法获得法律支持。
第三，证据是关键。本案中，清远金融市场虽然拿出了“正式收据”，但无法提供对应的银行付款凭证，而开发商却能证明该收据是事后补办。这说明，在诉讼中，仅有书面文件还不够，还需要有完整的证据链来证明实际履行情况。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如签了一份名为“买卖合同”但实际是“以房抵债”的协议，建议先搞清楚双方的真实意思，不要急于起诉要求解除合同。在文山地区，不少纠纷就是因为合同名称与真实目的不符而引发的。建议在签约前咨询专业律师，明确合同性质和权利义务，避免后续诉讼风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市