开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买了一处写字楼，总价款约万元。双方合同约定，开发商应在1997年12月31日前交房，如逾期超过90天，购房者可以解除合同并要求退款、双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但开发商直到1999年9月才完成房屋验收。旅游公司认为开发商严重逾期，向法院起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。开发商则辩称，延期是因为供电问题等非自身能控制的因素，不同意解除合同。
争议焦点
旅游公司主张：开发商逾期交房超过90天，已触发合同约定的解除条件，应当解除合同、返还购房款本息并双倍返还定金。开发商主张：供电问题属于合同约定的不可抗力或“非其所能控制的事件”，交房时间应顺延，且房屋已具备交付条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、退款并双倍返还定金。但二审最高人民法院改判：合同继续履行，开发商只需赔偿逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效、应继续履行。
律师分析
第一，合同效力的认定至关重要。本案中，开发商虽未及时取得国有土地使用证，但法院认为在《房地产管理法》施行前，只要合同是双方真实意思表示，且开发商已取得建设用地规划许可证、预售许可证等主要手续，合同仍有效。购房者不能仅因缺少某一证件就主张合同无效。
第二，合同约定的解除条件是否成就，需严格按合同条款判断。本案合同约定“逾期交房超过90天，旅游公司可提出终止合同”，但法院认为，供电问题属于合同约定的“非深业公司所能控制的事件”，交房期限应相应顺延。顺延后，实际逾期天数未达到90天，因此旅游公司不享有单方解除权。
第三，购房者应关注合同中的“免责条款”。开发商常将供电、市政配套等列为可延期交房的事由，购房者在签约前应仔细审查，必要时要求删除或限制此类条款。否则，一旦发生类似纠纷，购房者可能无法解除合同，只能主张违约金或赔偿。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期违约责任、解除权触发条件以及开发商的免责事由。如果合同中将供电、市政配套等列为可延期因素，建议要求开发商明确具体延期标准和证明文件。在文山地区，类似纠纷时有发生，购房者如遇到开发商逾期交房，应尽早收集证据，咨询专业律师，避免因错过解除权行使期限而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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