买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，购房款就是欠款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司称，清远金融市场没有实际支付购房款，只是用一张收据证明已付款，而这张收据是华泰公司事后补办的。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：清远金融市场没有实际支付购房款，收据是事后补办，没有付款凭证佐证，双方签订的预售合同并未实际履行，因此要求解除合同。
人行清远支行认为：其已用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提供了加盖公章的收据作为证据，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签订，双方的真实意思是以房抵债，并非真实的商品房买卖。清远金融市场并未实际支付购房款，收据不能证明付款事实。最终支持了省一建城建分公司的诉讼请求，判决解除预售合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看双方的真实意思和实际履行情况。如果当事人之间原本存在债权债务关系，签订购房合同的目的在于用房产抵偿债务，那么即使形式上签订了预售合同，也可能被认定为以房抵债合同。
第二，付款凭证是证明合同履行的关键证据。本案中，虽然清远金融市场持有收据，但该收据是事后补办，且没有相应的银行转账记录或付款凭证，法院据此认定未实际付款。购房者务必保留完整的付款记录，包括银行转账凭证、收据、对账单等。
第三，合同的性质直接影响各方的权利义务。在本案中，如果认定为真实的商品房预售，则开发商负有交付房产的义务；如果认定为以房抵债，则双方应按照债务清偿的法律规则处理。文山地区的购房者在签订类似合同时，建议咨询专业律师，明确合同性质后再做决定。
王德林律师提示：
在文山地区，购房者签订合同时应仔细阅读合同条款，注意区分是真实的商品房买卖还是以房抵债。如果对方要求用欠款抵购房款，务必签订书面协议并保留完整的付款凭证，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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