未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份《商品房购销合同》，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等签证盖章才能生效。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但厚南公司未在合同上签字盖章。

事后厚南公司出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。然而，顺兴公司发现该大厦的土地使用权存在多次转让，且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在售房时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则辩称：厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，且双方已经实际履行了部分合同，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同无效。厚南公司事后出具的承诺书不能弥补合同订立时的根本缺陷，合同无效系自始无效，深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商资质和手续有严格要求。开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能预售房屋，否则所签合同无效。

第二，事后承诺或补办手续不能使原本无效的合同"起死回生"。法律上，合同无效是自始无效，即从签订时起就没有法律约束力，不能通过事后追认来改变。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动核实开发商是否已取得上述法定证件。如果开发商以"正在办理"或"很快办好"为由催促付款，购房者应当保持警惕，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购房是人生大事，建议您在签订商品房预售合同前，要求开发商出示土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，切勿轻信口头承诺。在文山地区，购房者也可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，确保交易安全。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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