未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转售给了另一家公司。

但问题在于，中银公司转让的这100亩土地，是政府划拨给另一家单位的，中银公司既没有取得土地使用权，也没有办理土地出让手续。双方在签订协议时，土地性质还不符合转让条件。多年后，因后续转售合同被法院认定无效，湛江土地总起诉要求中银公司返还土地转让款，但此时中银公司已经注销，由其开办单位遂溪中行承担债权债务。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同应属无效，遂溪中行应当返还全部款项并赔偿损失。

遂溪中行辩称：双方是合同转让关系，而非土地使用权转让，合同意思表示真实且已实际履行，应认定有效；而且湛江土地总起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，不应受到保护。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效；遂溪中行应在判决生效后10日内返还湛江土地总支付的2000万元及相应利息。诉讼费用由双方按比例承担。

核心理由：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也应承担相应责任。同时，湛江土地总起诉时未超过诉讼时效，其权利应当受到保护。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据《城市房地产管理法》规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并按照出让合同约定进行投资开发。未取得合法权属、未缴纳土地出让金的土地，不能直接转让。本案中，中银公司既无土地使用权，也未办理出让手续，转让合同自然无效。

第二，合同无效后的法律后果。根据《民法通则》规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，法院判令遂溪中行返还全部款项，同时由湛江土地总承担部分诉讼费用，正是基于双方都有过错。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中，湛江土地总在出具收据后十余年才起诉，但法院认定其向其他法院上诉的行为构成主张权利，诉讼时效中断，因此未超过法定时效。这提醒我们，在涉及多年纠纷时，是否及时主张权利，需要结合具体证据判断。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产前，务必核实对方的权属证书和土地性质，避免因合同无效导致资金损失。如果发现对方不具备转让条件，应及时咨询专业律师，不要盲目签约付款。

在文山地区，一些单位和个人因不了解土地转让的法律规定，轻信口头承诺或模糊协议，最终陷入纠纷。建议在交易前委托律师进行尽职调查，确保交易合法合规。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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